De Arkenvest-verkaveling : de vreemde wendingen en de valkuilen voor de HALSE binnenstad

C21

De Arkenvest-verkaveling : de vreemde wendingen en de valkuilen voor de HALSE binnenstad

Persfoto_arkenvest_1
De Arkenvest vroeger. Foto Ingezonden
 

De Bedenkingen van Halle2019 

 

Als u niet tot het stadsbestuur of de dienst Ruimtelijke Ordening behoort dan weet u als Hallenaar allicht niet wat 3 projectontwikkelaars en Woonpunt Zennevallei/Vlabinvest nu uiteindelijk van plan zijn met de braakliggende grond langsheen de Arkenvest.  

 

De Arkenvest, om even te situeren, is de zuidelijke strook van het historisch stadsdeel langswaar in de Middeleeuwen de tweede omwalling rond de binnenstad gebouwd werd. Dit gegeven speelt een urbanistische  rol zoals u hier verder zal lezen.

 

De Arkenvest en de Molenborre voordat ze in de greep kwamen van projectontwikkelaars.

 

En nu de feiten op een rijtje.

 

Tot omstreeks het jaar 2000 waren er amper 10 woningen in de Arkenvest; dat ziet u op de foto hierboven. Er woonden niet meer dan een 30-tal Hallenaren. De bouwhoogte paste netjes in het straatbeeld van de Halse historische binnenstad : maximaal 3 verdiepingen en een zadeldak. Sommige huizen hadden een tuin, andere hadden een werkplaats of een opslagruimte, er was ooit namelijk wat lokale bedrijvigheid met een drukker, een groentenhandelaar, een brouwer, een schrijnwerker, een restaurant/dancing e.a. Het recentste gebouw dat er opgetrokken werd was in opdracht van de toenmalige RTT ( = de Regie voor Telegrafie en Telefoon), nu Belgacom,  en die respecteerde de bouwhoogte zoals vastgelegd in het BPA nr5 Parklaan-Zenne-Vondel; dat BPA ( = een lokale aanvulling op het Gewestplan) stipuleerde dat de kroonlijst ( = de corniche met de goot, het laagste punt van het zadeldak) zich maximaal op 12,80m hoogte mocht bevinden.

 

De RTT respecteerde wel de BPA maar zag het vanuit haar monopoliepositie in het toenmalige Belgisch telefoongebeuren niettemin groot. Ze had als overheidsinstelling de macht om uit expansieredenen gebouwen en gronden te laten onteigenen als dat haar uitkwam. En zo geschiedde in Halle, in de Arkenvest : de RTT laat in 1985 een deel van de Arkenvest onteigenen. De Regie wordt echter een paar jaar later  geherstructureerd in het modernere Belgacom en de expansieplannen geraken ergens definitief verticaal geklasseerd. Belgacom begaat dan een juridische flater : de eerder onteigende Arkenvest-grond wordt binnen de 10 jaar verkocht aan een projectonwikkelaar terwijl de vorige eigenaar eigenlijk het voorkeurrecht had om zijn grond terug te kopen. Oeps, vergeten, dat kan al eens gebeuren in overheidsinstellingen waar managers en hun ambitieuze plannen komen en gaan.

 

In 2014 keurt het stadsbestuur de ‘RUP Parklaan Zenne Vondel’ goed; dat wordt in augustus 2014 bekrachtigd door de provincie. Een ‘RUP’ is een ‘Ruimtelijk Uitvoerings Plan’ dat de bodembestemming van een wijk of stadsdeel vastlegt en die dus bepaalt aan welke voorschriften uw nieuwbouw in die wijk moet voldoen.

 

Maar : de RUP doet de richtlijnen van de eerdere BPA teniet; wat toen moest inzake bouwhoogte, bouwdiepte, tuintjes e.a. voor alle bewoners van de betrokken omgeving is verleden tijd.

 

En hier komt het : de BPA hielt rekening met het gekende gabariet van de Halse historische binnenstad : een gelijkvloers, 2 verdiepingen en een zadeldak. De RUP doet dat niet meer, de bouwhoogte mag stijgen tot een nokhoogte van 20,5 meter, een verdieping hoger dan wat het BPA toeliet.

 

En het is uiteraard hier dat de projectonwikkelaars wakker schieten.

 

Onder  de naam ‘volumetrisch accent’ mag er immers over de helft van de gevelbreedte een extra bouwlaag komen. Dan komen we uit op inmiddels 5 bouwlagen. De bovenste laag wordt dan een aantal hippe loften met terras en uitzicht over de binnenstad, daar wordt gegarandeerd geld voor neergeteld.

 

Naar wat leidt dit? De tien woningen van de Arkenvest met zijn  30-tal Hallenaren worden door 3 projectontwikkelaars, ION, dat is de NV Parkzicht Construct uit Waregem, Vanhaerents Development uit Gent, en NV Arkenvest/NV NJA uit Halle omgetoverd tot o.a. 104 appartementen, waarvan 47 assistentiewoningen, met een capaciteit voor meer dan 300 bewoners. Er komen ook kantoren en winkels, 135 ondergrondse parkeerplaatsen en een fietsenstalling voor 154 fietsen; dit alles op dezelfde oppervlakte.

 

De Halse NV Arkenvest werkt in dit dossier samen met Vlabinvest – een zogenaamd autonoom provinciebedrijf waarin politici de dienst uitmaken en waarvan op provinciaal niveau de onvermijdelijke CD&V politicus Tom Dehaene voorzitter is -  en Woonpunt Zennevallei, dat is de Sociale Huisvestingsmaatschappij waarin ook politici de dienst uitmaken. In de Raad van Bestuur van zowel Vlabinvest als Woonpunt Zennevallei zitten Halse politici uit de meerderheid. Eén van hen is echtgenote van de Halse schepen van Ruimtelijke Ordening. 

 

Dit soort situaties waarbij dezelfde personen zowel bij de vragende partij als de vergunnende overheid opduiken, zijn ongezond en kunnen aanleiding geven tot welwillendheid bij het toekennen van vergunningen.  Dat is met andere woorden een potentiële voedingsbodem voor belangenvermenging. 

 

Wat zijn de implicaties voor diegenen die een eigendom hebben die grenst aan de geplande Arkenvest-verkaveling zoals een aantal huizen in de Basiliekstraat? 

 

De gemiddelde bouwhoogte in de Arkenvest zou stijgen van 12,80m + zadeldak naar 20,50m.  Maar de project-ontwikkelaars vragen al een hoogte van 22 meter om klaarblijkelijk aan een aantal normen inzake EPB en isolatie te kunnen voldoen; vooral de VDAB, een nieuwe huurder in spe en terug een overheidsdienst met politieke tentakels, staat op deze normen voor zijn kantoren. 

 

Wie vroeger in zijn tuin in het beste geval een inkijk had van een paar Hallenaren kan nu op een inkijk vanaf tientallen terrassen en honderden appartementbewoners rekenen. 

 

Ten opzichte van de Basiliekstraat bevindt de verkaveling zich langs de zuidzijde, dat is de zonnekant. Dat betekent dat die appartementen niet alleen de zon wegnemen maar ook voor een grotere slagschaduw gaan zorgen.

 

En nu, zoals hierboven geschreven : de Arkenvest was een vroegere wal, dat betekent opgehoogde grond ten opzichte van de binnenstad; aan de handelaars met hun overstromingsperikelen in het lager gelegen centrum hoef je dat trouwens niet te vertellen. De appartementen staan dus op het gelijkvloers langs de straatzijde zowat een verdieping hoger dan de panden in de Basiliekstraat. 

 

Door deze hogere ligging zal de Arkenvest-verkaveling nog meer uittorenen boven de andere panden in de Basiliekstraat. Voor de betrokken eigenaars/bewoners is er op zijn minst een tweevoudig nadeel : enerzijds zal er van privacy natuurlijk geen sprake meer zijn als er 300 buren bij jou kunnen binnenkijken en anderzijds zullen ze er een financiële kater aan overhouden door het waardeverlies van hun pand. Niemand zit te trappelen om een tuin die uitgeeft op een verkaveling die achteraan tot 25 meter boven de grond oprijst en er een ferme schaduw – zowel visueel als financieel -  op afwerpt.

 

Wat is nu 22 meter bouwhoogte? Je moet in de binnenstad al naar de kroonlijsthoogte van het Historisch Stadhuis kijken om aan die hoogte te komen. 

 

Ook in dit dossier kunnen we opnieuw vaststellen dat de dienst Ruimtelijke Ordening geen dienst aanbiedt die het verschuldigd is aan zijn inwoners.

 

We leven in tijden van professionele 3D projecties op grote LED-schermen maar bij Ruimtelijke Ordening hebben ze hiervan nog niet gehoord. De kans dat u het  verkavelingsproject Arkenvest in zijn volle omvang met de impact op de hele omgeving te zien krijgt is bijzonder klein of zelfs onbestaand. 

 

Je kan op de dienst Ruimtelijke Ordening alleen – bijna op de zolder - een plan inkijken op een computerscherm als je betrokken partij bent. De bouw van meer dan honderd appartementen naast je deur? Hier is een computerscherm, kijk maar even. Is er een 3D-voorstelling met de impact op elke bestaande aangrenzende woning en op de omgeving?  Neen. Een 3D-voorstelling voor de buren met o.a. de schaduwinpact en de terrasinkijk vanuit 100 appartementen ? Neen, dit druist in tegen de privacy van de bouwheren. Je staat er als aanstaande buur van een nieuwe torenhoge verkaveling achteraan in je tuin beteuterd bij. 

 

Het standpunt van Halle2019

 

Halle2019 distantieert zich volledig van deze situaties en de aan de 3 projectontwikkelaars afgeleverde bouwvergunningen door het Hals stadsbestuur. De Arkenvest-site behoort tot de Halse historische binnenstad en de  normale bouwhoogte binnen deze handelskern moet gerespecteerd te worden. Dat betekent dus een voor Halle centrum normale kroonlijsthoogte van maximaal 12,80 meter + zadeldak zoals dat in de oorspronkelijke ‘BPA nr 5 Parklaan/Zenne/Vondel’ verankerd was.

 

Deze verkaveling toelaten is Halle centrum verder van zichzelf doen vervreemden met te hoge appartementsgebouwen zoals in de Molenborre, tonnen beton en terug meer autoverkeer in het centrum. En tegelijkertijd minder gezonde lucht, extra problemen voor kinderopvang van de nieuwe jonge gezinnen, e.a.

 

De dienstverlening op de dienst Ruimtelijke Ordening is in de tijd van de verkavelingswoede bij de projectontwikkelaars enerzijds en de mogelijkheden inzake 3D-presentaties hopeloos achterhaald. Het plan van je buurman gaan inkijken is één zaak, een verkavelingsplan van meer dan 100 appartementen is van een totaal andere orde. Elke Hallenaar heeft recht om te zien hoe zijn omgeving gaat veranderen als er nog gebouwd wordt.

 

Last but not least : Halle2019 vraagt zich ook af wanneer deze ingrijpende verkavelingswerken zouden opstarten. Het huidig stadsbestuur wil immers ook in de zeer nabije toekomst de Zuidbrug over het kanaal realiseren en op de sociale media werden op de pagina’s ‘Dossier Halle Centrum’ en  ‘Halle2019’ al aangetoond dat het jarenlang afsluiten van de Suikerkaai tot een verkeersinfarct zonder voorgaande in Halle gaat zorgen. 

 

Naar mobiliteit toe is het essentieel dat in het geval de Zuidbrug er komt de Arkenvest zijn rol in de verkeersafwikkeling richting centrum kan spelen. De Suikerkaai wordt immers voor één jaar en allicht langer voor het verkeer afgesloten. Een extra bouwwerf over de hele lengte van de Arkenvest is het laatste wat in het Zuidbrug-scenario van het huidig stadsbestuur past. 

 

Maar realiseren ze zich dat daar op het Oudstrijdersplein wel? 

Delen op FacebookDelen op TwitterDelen op GoogleDelen op DeliciousDelen op DiggDelen op StumbleuponEmail ditMeer...
 
11 sep 2018
Sam Herremans
Ingezonden foto
 
 
 
Terug
 

Meer Nieuws

Commerciële partners, advertenties en vacatures
Marc Sluys | 14 mrt 2024
Marc Sluys | 12 mrt 2024

archief